各乡、镇人民政府，各办事处、场，区政府各部门，咸安经济开发区，咸宁鄂南大竹海生态风景区，咸安商贸物流区，华彬金桂湖低碳经济示范区，向阳湖现代农业科技示范区：

《咸安区农村村民个人建房管理工作实施方案（暂行）》已经区政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。

咸安区人民政府办公室

2021年6月18日

（此件公开发布）

咸安区农村村民个人建房管理

工作实施方案（暂行）

为规范农村宅基地和农房审批管理，合理利用土地，切实保护耕地，改善农村人居环境，促进美丽乡村建设，根据《省农业农村厅、省自然资源厅、省住房和城乡建设厅关于进一步做好农村宅基地和农房审批管理工作的通知》、《湖北省保障农村村民住宅建设合理用地实施细则》、《咸宁市人民政府办公室关于印发咸宁市农村村民个人建房管理暂行规定的通知》等精神，结合我区实际，制定本方案。

一、适用范围

本区行政辖区内城镇开发边界线以外区域的农村村民个人建房管理，适用本方案。城镇开发边界线划定以批准的国土空间规划为准，参照原乡镇土地利用总体规划有条件建设区和集镇边界。
二、强化各级联动，明确工作职责

（一）乡镇人民政府承担农村宅基地使用和房屋审批、批前批后巡查监管、违法建设查处主责，组建综合审批服务窗口，建立联审联办制度，公布流程要件，核发《乡村建设规划许可证》，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

（二）区农业农村局负责指导宅基地分配、使用、流转和宅基地合理布局、核定农户建房资格、用地标准、违法用地查处，以及闲置宅基地和闲置农房利用等工作，建立相关制度；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查,将农民建房新增宅基地需求及时通报自然资源和规划部门。

（三）区自然资源和规划局负责在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，指导编制村庄规划，对农村村民个人建房的规划建筑方案进行审查、审批。依法申报办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，依法办理农民住宅的不动产确权登记。

（四）区住建局负责组织编制和推广农村住宅图集，加强鄂南乡村建筑风貌引导，组织开展农村工匠培训，指导做好农房建设质量和安全等工作。

（五）区生态环境、林业、城管等部门按照各自职能职责，负责农村个人建房指导、监督等管理工作。

（六）村民小组和集体经济组织或者村民委员会（以下简称村级组织）在乡镇人民政府以及有关职能部门的指导下，负责受理农村村民个人建房申请、核实申报材料、征求相邻权利人意见并组织公示。公示无异议或者异议不成立的，报乡镇人民政府审批。

三、明确标准和程序

（一）明确审批资格

1.明确申请资格。具备农村宅基地资格权的农民必须是本村集体经济组织成员。依据农村集体产权制度改革成员身份确认成果，确认农村集体经济组织成员身份。按照有关法律法规，符合下列条件之一的人员，为本村集体经济组织成员：

（1）世居本地且户籍在本集体经济组织的；

（2）父母双方或者一方为本集体经济组织成员，本人户籍在本集体经济组织的；

（3）因合法的婚姻、收养关系，户籍迁入本集体经济组织的；

（4）根据国家移民政策，户籍迁入本集体经济组织的；

（5）原户籍在本集体经济组织的现役义务兵、符合国家有关规定的士官、高等院校和中等职业技术学校的在校学生；

（6）原户籍在本集体经济组织的正在服刑和其他被依法限制人身自由的人员；

（7）前款规定以外的人员，符合本村集体经济组织章程规定的条件，经本村集体经济组织成员大会或成员代表会议表决通过，可以成为本集体经济组织成员。

2.明确办事条件。符合下列条件之一的村民，可以申请个人住宅建设：

（1）具备分户条件，确需分户且现有住房无法满足分户住房需求的；
（2）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；

（3）原有住房因灾毁需要重建的；

（4）因国家、集体建设需要迁建或者按照政策实行移民搬迁的；
（5）法律、法规、规章规定的其他情形。
3.明确用地标准。严格“一户一宅”。农村村民一户只能拥有一处宅基地，新建、改建房屋宅基地（含附属设施）总面积，使用农用地的每户不得超过140平方米，使用未利用土地（建设用地）的每户不得超过200平方米。人均地少、不能保障一户拥有一处宅基地的村庄，乡（镇）人民政府可结合当地实际，采取集中建设公寓楼等措施保障农村村民实现户有所居。

（二）明确办事流程

1.农户申请。具备宅基地资格权的农民，以户为单位申请宅基地建房（含改扩建），应当持下列材料向村民小组或者村级组织提出申请：
    （1）建房申请书；
    （2）宅基地建房（规划许可）审批申请表(附件1)；
    （3）申请人身份证、户口簿或者其他可证明村民身份的材料；
    （4）属于拆旧建新的，需提供原宅基地使用权证明和同意自愿退出原宅基地并交由村集体调剂处理的承诺书。
2.村组审核。

（1）村民小组收到农户申请书后，在5个工作日内提交本小组村民讨论或者征求本小组村民（特别是拟建房的相邻村民）意见，获得通过的，村民代表在农户申请书统一签字认可，之后申请农户签订“四邻协议（相邻利益人签字留联系方式）”与“用地协议（内容含用地位置、宅基地面积、拟建房面积和建筑高度）”，并汇同其它申请资料由村民小组交村级组织审核。

（2）村级组织收到农户申请建房的资料后，重点审核拟用地建房是否符合村庄规划等。审核通过的，由村级组织在“用地协议”与“审批申请表”上盖章，之后将农户申请资料等报送乡镇人民政府。

（3）没有分设村民小组的区域，农户直接向村级组织提出申请，由村级组织出具意见，将相关材料报送乡镇人民政府。
3.乡镇政府审批。

（1）乡镇人民政府综合审批服务窗口受理后，填写《农村宅基地和建房(规划许可)审批表》(附件2)，乡镇承担农村经管职能的部门初步审核申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房(规划许可)申请是否经过村组审核公示、申请材料是否齐全规范等，涉及税务、林业、交通运输、生态环境、水利、电力、卫健、文旅通信等部门的，要及时征求意见。乡镇人民政府综合有关机构的意见提出审批建议。

（2）乡镇自然资源和规划部门初步审核用地建房是否符合乡镇国土空间规划、村庄规划和用途管制要求，在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，直接报送区自然资源和规划部门审核，符合条件的，由乡镇人民政府核发《乡村建设规划许可证》(附件3)。

（3）涉及占用农用地的，报区自然资源和规划局协助办理农用地转用审批手续后，由所在地乡镇人民政府核发《乡村建设规划许可证》(附件3)。乡镇城乡建设机构负责审核农房建筑风貌等是否符合要求。

4.批准公布。

乡镇人民政府根据各部门联审结果，对农民宅基地申请进行审批，符合要求的，报区自然资源和规划局制证，核发《乡村建设规划许可证》,并将审批结果在申请人所在集体经济组织范围内进行公布。不予批准的，在作出决定之日起5个工作日内书面通知申请人，并说明理由。乡镇人民政府要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，每季度末将审批情况报区农业农村、自然资源和规划、住建等部门备案。

四、强化监督管理

（一）严格规划管理。农村村民个人建房管理，应当遵循规划先行、节约用地、因地制宜的原则，符合安全、适用、环保、美观的要求，体现乡村风貌，鼓励采用反映鄂南地域文化特色的建筑风格。禁止在永久基本农田保护区、生态保护红线核心区、江河湖泊保护范围、电力高压走廊以及公路两侧建筑控制区、有重大地质灾害以及安全隐患区、城乡建设需成片开发利用区域以及国土空间规划需要规划控制的区域和法律、法规规定的其他禁止建房区域新建、改扩建个人住宅。城乡道路沿线两侧严格控制个人建造住宅，确需批准建设的，拟建房屋与道路规划红线的距离为：国（省）道不少于30米，县（乡）道不少于20米，村级道路不少于5米；旅游景观道路、进出城门户道路两侧不少于50米；在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏、桥梁边线的间距不少于50米；在铁路沿线建房的，拟建房屋与铁路用地边缘距离不少于30米。加强对国家级、省级自然保护地及其周边需要进行景观管控区域，铁路、国道、省道、旅游景观路两侧各200米以及城乡出入口门户景观区，乡村风貌重点管制区域，城乡融合示范区、全域国土综合整治区以及因国土空间规划需进行重点管控区域的管理。

（二）严格批后管理。乡镇人民政府要组织有关机构，全面落实申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场“三到场”要求。审批前，组织实地审核农户申请条件、建房位置、面积、规划、地类、公示、退出原宅基地等情况；批准后开工前，组织实地丈量批放宅基地，确定建房位置，对村民建房现场钉桩、放线；建房完工后，组织验收，实地检查村民是否按照批准的占地面积、四至范围等要求使用宅基地，是否按照批准的建筑面积、建筑层数、建筑高度和建筑风貌等要求建设住房。对验收通过的，出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》(附件4)，由农户向乡镇自然资源和规划部门提出申请，乡镇自然资源和规划部门将原有审批档案及《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》一并提交到不动产登记部门申请办理不动产登记，农户所有审批资料统一归档留存。

（三）坚持公开原则。乡镇人民政府要推行农村宅基地和建房规划许可申请审批管理“六公开”制度，即国土空间规划公开、村庄规划公开、申请条件公开、审批程序公开、审批结果公开、投诉举报方式公开。村级组织要充分发挥村民自治作用，健全宅基地申请审核有关制度，并纳入村规民约，完善宅基地民主管理程序，确保宅基地分配使用公开透明；要实行建房公示牌制度，督促村民严格按照批准的宅基地范围和面积、建筑层数、建筑高度和建筑风貌等进行施工。

（四）强化巡查监管。各级各有关部门要依法组织开展农村宅基地用地建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。村级组织对未批先建、少批多建、批东建西等违建行为要做到早发现、早制止。乡镇人民政府依法查处未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的行为。区农业农村部门对违反农村宅基地管理法律法规的行为进行监督检查；对农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。区自然资源和规划部门对违反土地管理法律法规的行为进行监督检查。

（五）强化协调服务。各级各有关部门要建立宅基地工作联动机制，相互通报情况，做好国土空间规划、宅基地用地规模指标、农村地籍调查数据、宅基地确权登记颁证、农村集体产权制度改革等信息共享互通，推进农村宅基地用地和建房规划许可审批管理系统实现数字化，提高审批效率，相关审批信息与不动产登记机构共享，实现农户办理不动产登记无缝衔接。

（六）加强风貌管控。乡镇人民政府应当大力推广鄂南民居建筑。在历史文化名村、传统村落、特色景观旅游名村等自然历史文化保护区域的新建、改建农村村民个人住房，宜采用鄂南民居风格进行设计和建设。在重要的城镇带、重要交通干线、重要的旅游公路、重要的生态岸线两侧新建、改建农村村民个人住房，宜采用鄂南地域传统文化建筑风格进行设计和建设。在其他区域村落新建、改建农村村民个人住房的，宜采用具有鄂南民居风格的建筑元素进行建设。全面保护文物古迹、历史建筑、传统民居等传统建筑，按照历史建筑保护要求控制建筑高度、色彩和立面样式。对已经纳入保护名录的农村历史建筑，不得擅自拆除、迁移。村落范围内的大树、古树应当予以保护，未经批准不得砍伐、移栽。

五、严格责任追究

乡镇人民政府、农村基层组织和相关部门及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。

本《实施方案（暂行）》按照《咸宁市农村村民个人建房管理暂行规定》（咸政办发〔2020〕22号）予以制定，如上级有新的规定要求按新的规定要求执行。

城区以及集镇个人建房参照2017年市政府第5次常务会议审议的《咸宁市城乡个人住宅规划建设管理办法》执行。

附件: 1.农村宅基地和建房(规划许可)申请表

2.农村宅基地和建房(规划许可)审批表

3.乡村建设规划许可证

4.农村宅基地和建房(规划许可及竣工)验收意见